重庆首个“旧改”PPP公开招标 各路资本竞逐“最低收益率”

发布日期：2015-04-24来源：编辑：张兰

[摘要]

　　去年国务院“43号文”的出炉，加速了地方PPP试点项目的创新与落地。

　　近日，重庆市号称“首宗一级土地整治PPP项目”正式公开招标。该项目位于广阳湾国际生态智慧城，总占地面积约2167亩，投资总额近30亿元，计划引入社会资本12亿元。

　　《每日经济新闻》记者从招标公告中发现，上述一级土地整治期限为3年，但关键点是社会资本的收益率如何确定。竞标的收益率上限是10%，也就是说，重庆市该单PPP项目通过“价低者中标”方式来确定年化收益率。

　　渝首单“旧改”项目可建成高端住宅

　　重庆市经济开发区相关工作人员告诉《每日经济新闻》记者，广阳湾地区是经开区的对外窗口和未来的CBD，是金融服务、总部经济、研发中心的基地，是带动和引领经开区60平方公里发展的火车头。

　　2014年国务院《关于加强地方政府性债务管理的意见》(即“43号文”)下发后，中央要求各地力推PPP项目试点。但至今，社会资本尤其是纯民营资本的热情并不高，一个原因就是部分城建基础项目未来收益情况不够理想。

　　“这个生态城项目就在长江里面，位置应该不错。”重庆大学房地产MBA教育中心一位李姓资深教授表示，如果这个项目未来进行二级开发，做成高端住宅项目，投资潜力会很可观。

　　据了解，广阳湾国际生态智慧城需成片整治一级土地约2167亩，包括平场建设、市政道路建设、地下综合管廊建设、公园与绿地建设、前期设计及监理，其他应达到其土地出让标准的事项等，投资总额近30亿元。

　　对于上述30亿元总投资，记者从当地一份招标材料中发现，该项目整治涉及征地税费约为2.76亿元，征地(收)拆迁安置补偿费约为17.21亿元，整治工程费用约为6.66亿元，土地储备机构管理费约为0.97亿元，其他费用约为1.67亿元。

　　按照当地政府的试点安排，首单PPP项目欲引入社会资本12亿元。同时，投资人须按照上述PPP项目合作协议分期投入资金，“投资期限为3+1年，投资期限暂定为3年，最长不超过4年。”

　　参与投标门槛较高

　　按照广阳湾PPP项目的竞标设计，社会资本收益率上限为10%，也就是说，竞标人最高可预期的项目回报率不超过10%，原则上是出价低者才能最终中标。

　　根据竞标设计程序，如果有两个及以上投标人，给出最低年化收益率者中标;如果他们给出的收益率相同，则通过现场竞标“以价低者”确定中标人;如果收益率相同，且现场竞标又无人举牌，就按保证金到账时间来确定中标人。

　　《每日经济新闻》记者注意到，当地政府对投标人还设置了较高的进入门槛，比如投标人或其控股股东注册资本金20亿元以上，净资产30亿元以上，融资能力在50亿元以上，尤其是不接受“联合体”投标。

　　前述李姓资深教授表示，“这些条款其实具有排他性，相当于把一些中小企业排除在了门外，对于大型企业具有吸引力。”

　　“PPP模式下，政府的风险保障很重要。无外乎几个方面，比如政府能否给予税收优惠、贷款担保、可利用的土地资源与投资回报率这四个方面。”亚信控股集团董秘荣腾洪告诉《每日经济新闻》记者，这些因素直接关系到社会资本未来收益的保障系数高低。

　　在荣腾洪看来，PPP模式相当于政府将投融资风险转嫁给了社会资本，而社会资本基于有利可图的考虑，也会让政府提供相应的风险保障。

　　按照重庆市PPP投融资模式改革实施方案，投资人按约出资并进行土地整治，验收后交由国土部门按程序招拍挂出让。政府按约支付投资人土地整治成本及收益。可采取股份公司或施工总承包运作，土地整治成本(不含融资成本)和投资人收益计入土地招拍挂底价。

　　私募巨头提前潜伏

　　重庆市巴南网(巴南区政府网站)显示，去年底，当地政府签署了与四支大基金的战略合作，包括中交·渝兴巴南项目、巴南区城投基金、江北嘴城市发展基金、创业投资中心基金，总投资105亿元，涉及土地综合整治、新城建设等城镇化领域。

　　今年初，巴南区向外界推介土地8000余亩，其中国开金融旗下国开城市交通投资发展基金(以下简称国开基金)总裁罗晓也现身土地推介会。此前不久，国开基金已与巴南区签署了首期30亿元的PPP投资协议。

　　荣腾洪对《每日经济新闻》记者表示，“有了政府担保兜底或背书，社会资本就可以放大价值，往往以项目形式通过银行低息贷款，或借助土地收益权等可预见受益权转让形式，发起信托、基金及专项资管等产品再融资。”

　　国开金融属于国开行的全资子公司，注册资本350亿元，主要以股权投资形式参与城市开发、基础设施等领域，参与投资了17支基金。

　　更多PPP资讯，详见本网PPP频道 http://www.chinacem.com.cn/ppp/index.html

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