2016年1-10月全国房地产数据解读

发布日期：2016-11-17来源：网络来源编辑：宋珍珍

[摘要]

　　新建住宅销售增速小幅放缓。国家统计局于本周一公布最新全国房地产开发投资和销售数据显示,2016年10月全国新建住宅销售额为9,410亿元,环比下降19%,同比增长38%,同期新建住宅销售面积达1.33亿平米,环比下降15%(去年10月环比下降9%,过去5年从9月至10月的历史环比平均下降约12%),同比增长26%(今年9月同比增长35%)。由此推动今年前10个月的全国新建住宅销售总额至7.8万亿元(同比增长43%),销售面积达10.63亿平米(同比增长27%),相比去年全年销售金额7.3万亿元高出约7%。

　　16城成交缩量而其余城市维持弹性。单个城市的成交数据截至目前尚未披露,但据我们跟踪的50城成交数据显示,本轮10月初出台一系列房地产调控政策的16个过热城市10月新房成交量总体环比下降约26%,同比下降约11%。这意味着其余城市(占全国成交量比例约90%)10月成交量同比仍增长约30%。

　　投资和新开工增速因低基数现回升。10月新开工较9月环比下降7%,同比则从9月的下跌19%跳升至增长20%,主要原因我们认为与去年同期的低基数有关,因去年10月新开工较9月环比降幅高达37%。10月土地购置面积与去年同期持平(9月同比增长12%),而土地成交价款同比增长36%(9月同比增长51%),由此推动今年前10个月土地购置面积累计达1.69亿平米(同比下降5%),土地成交价款累计达6,760亿元(同比增长17%)。相应地,10月房地产开发投资同比增速创30个月以来新高,达13.4%,推动今年前10个月开发投资累计同比增长6.6%至8.4万亿元。

　　房价上涨趋势有所减缓。搜房百城房价最新数据显示,10月全国百城新建住宅均价为12,825元/平米,环比已连续上涨18个月,但涨幅从上月的7年历史最高位2.83%收窄至1.65%,而同比增速仍延续上行趋势至18.2%。需要注意的是,16个过热城市新建住宅均价10月平均的环比涨幅从9月的3.7%收窄至1.8%,但无一城市均价出现环比下跌。其中环比涨幅收窄最多的三个城市为郑州(10月环比1.6%,9月环比6.9%),无锡(10月环比1.9%,9月环比6.8%)和合肥(10月环比1.4%,9月环比4.4%)。与此同时,作为此轮市场复苏时房价涨幅最高的城市,深圳是唯一一个10月二手房价格出现下跌的城市,环比小幅下降0.11%。

　　16城信贷针对性收紧。16个过热城市近期出台的限购限贷政策似乎正逐渐起效,而其余城市当前受到的影响仍较为有限。至于11月11日针对这16个城市实施的按揭贷款紧缩和房地产相关信贷问题调查的政策新动向,我们目前观测到的是国有大银行出现在热点城市紧缩房贷的苗头,而股份制商业银行和城商行整体仍然维持宽松信贷原则。我们将会紧密跟踪未来几个月内按揭贷款可能被削减的程度以及该趋势是否会延续到明年,并观测房价是否会因销售疲弱而出现下滑。但基于对房地产开发投资持续性的考虑,我们仍认为房地产紧缩政策将不会进一步蔓延到其他城市,且货币政策整体收紧的可能性也很小。

　　标的推荐。目前板块估值约45%净资产值折价,6倍17年PE,0.6倍17年PB,仍显著低于5年历史均值水平。我们推荐集中布局在核心二三线城市且具备强健资产负债表的开发商,包括中海外、龙湖地产、远洋集团和华润置地,而对负债规模较大的开发商仍维持谨慎,如中国恒大、融创中国和富力地产。

【相关阅读】

• 租购同权是一次分蛋糕的改革，全新租房时代到来
• “租售同权”没那么简单
• 国际能源格局变化影响几何？
• 市场降温已现 下半年楼市调控或以稳为主
• 贾康:借鉴国际经验 尽快研究出台中国PPP会计准则
• 建筑企业文化建设的特点及当前需要关注的问题