蔡为民：欲“减肥”（去库存）需忌口

发布日期：2016-05-31来源：中国建筑新闻网 编辑：宋珍珍

[摘要]

　　当房地产“去库存”由国家主席习近平在召开财经会议时提出后，瞬间“升格”为“基本国策”，上至国务院下到地方政府均积极配合，一时之间风起云涌，各种有利于“去库存”的措施酝酿出台。

　　以“刺激需求”去库存非良策

　　目前坊间流传的版本包括：一线城市取消限购、首次购房之自备款比例降为f2成、二套房首付降为3成、持续降准与降息、购房退税乃至引进人才、放开户籍管制、政府收购或承租空置商品住宅···等五花八门、不一而足。

　　当然，我们必须看到在当前中国经济进入新常态的现实环境下，国家确实需要房地产维持GDP稳定增长，避免陷入硬着陆的泥潭之中，而欲达到这样的效果，协助开发商“去库存”是必要之举。

　　惟仔细观察上述举措可以轻易发现，其著眼点均落脚于“刺激需求”而非“抑制新增”，但众所周知的是，供与需之间是存在“相互为用”之“亲密关系”的，如果只是为“去库存”而“去库存”将后患无穷!这也是我上期文章所提出的主轴观察：“去库存”必须建立在“抑新增”之上，否则徒劳无功，甚至加重病情。

　　历史已证明“去库存”知易行难

　　有人质疑我：问题总会是“按下葫芦浮起瓢”，当前开发商的困境与房地产所扮演角色之重要，已经没有太多考虑的时间与空间，必须尽快解决。更以楼市一旦崩盘所可能引发的严重后果，以证明其观点正确。如：失业率将飙升、经济势必倒退、民间贷款无力兑付、货币加速贬值、贫富差距拉大···等。

　　以上论述乍看是有理的，万一房地产崩盘后遗症相当可怕，关键是不考虑“抑新增”的“去库存”只会导致房产库存持续增长而非相反!最好的例证是截止今年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，环比再创历史新高。其中，住宅待售面积1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。而截止2013年9月末，全国商品房待售面积为44636万平方米，仅仅过了两年，全国待售面积增加了23996万平方米，涨幅高达54%。今年前三季度全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，以及3.7 亿平方米的住宅竣工。

　　任大砲又提馊主意

　　说明历经始自于2014年6月，由地方到中央的救市措施，其结果是库存量的破纪录成长!更加值得玩味的是，几乎就在同一时间段，去(2014) 年7月住建部才高调宣示“千方百计去库存”，结果呢——愈去愈存!突显前列各种可怕窘境的原因，是长期以来地方政府对“土地财政”过度依赖使然，这种状况若不改变，囧境的发生只有时间早晚，不存在逆转可能性。

　　在各种解决房产库存压力的“馊主意”中，最令我感到不可思议的，是任志强于近期“中国不动产金融年会”上所提出：需要放开政策，不限制购买第三套住房。“其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开二孩后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨”。

　　直接炸掉也能“去库存”

　　按此逻辑推演，远古鲧以“筑高垻”围堵治水便能成功，主张“疏导”的舜将无存在价值!而傻瓜都知道，减肥的最佳方法是运动+食物减量(抑新增)，绝不会是调高肥胖的认定标准：“身高不变，体重由120斤变成150斤”的自欺欺人!

　　总而言之，我坚信唯有既“刺激需求”又“抑制新增”双管斉下的政策，才能使房地产真正达到“可持续发展”的状态，否则事倍功半事小，抱薪救火事大!

　　若非要我回答“去库存”的最简单方式，我看把不具市场价值、形同废墟的商品房直接炸掉改作休闲绿地，都比晾在那里晒太阳，政府还要费尽心机、徒劳无功的协助其去库存，来得有效些。

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