万科半年报剧透地产下半场！马太效应显著 群雄逐鹿谁能称王

发布日期：2017-08-28来源：网络来源编辑：靳明伟

[摘要]

　　 8月25日上午，万科集团在深圳举行了2017年中期业绩发布会，这是王石退位后，郁亮首次以董事长身份举行业绩发布会。根据半年报，万科A上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%。较强的业绩增长势头，透露出政策调控带来行业集中度进一步提升，强者恒强特征显著。 打败“旧敌”恒大，却还是输给了碧桂园

　　 24日公布的半年报中，万科A上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.66%；实现净利润73.03亿元，同比增长36.47%。此外，万科上半年基本每股收益为0.66元，去年同期为0.48元。

　　 2016年，万科因深陷股权争夺事件，不少关键岗位人员流失，当年万科销售业绩仅3600多亿，不敌中国恒大，错失龙头宝座。

　　 今年上半年，随着政策调控的持续，一二线城市商品房成交量同比继续下行，部分开发商为缓解资金压力降价销售，下半年一二线城市房价下行压力较大，三四线房价上涨预期得到抑制，销售情况或出现明显回落。

　　 在此背景下，万科上半年销售额为2770亿元，居业内第二，位于碧桂园(约2890亿元)之后、中国恒大(约2440亿元)之前。

　　 数据表明，公司城市深耕战略的执行效果较好，市场竞争力进一步凸显，上半年在16个城市的销售金额位列当地第一，在深圳、北京、杭州、上海、天津、武汉、成都、宁波等8个城市的销售金额超百亿。

　　 对于碧桂园后来居上，郁亮表示，企业只有“实干企业”，没有“成功企业”。房地产行业毫无疑问已进入白银时代，但不代表行业没有机会。以前，城市摊大饼发展，一环二环三环这样发展，但今天要发展城市圈了。以前城市一二三线之分，以后这样的界限可能会模糊，譬如比邻北京的燕郊和廊坊，虽然是三四线城市，但发展地位与一线城市同样重要。

　　 郁亮坦言：“任何夕阳的行业也有做的不错的企业，机会还是有的，人们总要吃饭总要穿衣服，也一样总要住房子，只是盖的房子不一样了，只要一个企业兢兢业业把活干活，就会有机会。”

　　 业绩增长超40%透露重要信号

　　 行业降温阶段，优势房企具有显著的品牌优势、规模优势、成本优势、资金优势，有利于通过内生增长与并购等方式实现销售业绩的持续增长。

　　 今年上半年，万科业绩增长40%多，保持了较为强劲的增长势头。碧桂园、阳光城、龙湖地产等房企甚至实现了超过100%的增长。政策调控带来行业集中度进一步提升，强者恒强特征显著，那么这种趋势是否会持续？

　　对此，郁亮分析指出，今年上半年行业集中度大幅提高，说明了行业竞争的激烈，白银时代已经到来。规模越大，转型越难。房地产行业还有很多空间，把客户照顾好的企业仍有发展空间。同时，无论如何也要培养起来新的动能。

　　 就行业整体来看，政策调控加剧房企分化、行业洗牌速度加快，具体传导路径为：“政策调控—>商品房量价齐跌、销售回款减速—>房企融资渠道收紧、筹资困难—>资金捉襟见肘、资金链断裂—>出售资产、并购增加—>行业集中度提升—>利好龙头房企”

　　此外，从数据上看，2017年1-5月前十强房企商品房销售金额集中度提高至27.9%，较2016年末提升9个百分点。申万宏源表示，预计2017年十强房企业绩销售额增速达52%，百强房企业绩销售额增速达21%。 需要注意的是，行业集中度提升会带动估值中枢上行。类比美国前十大龙头开发商，随着行业集中度提升，平均估值从2008年前的6.8x升至2012年后的15.8x。目前，中国龙头房企平均估值13.0倍，较美股估值折价18%，随着行业集中度的提升与商业模式的转换，地产股估值中枢将大幅回升，上行空间较大。

　　群雄逐鹿下半场 显然，当前的房地产市场已经进入了新阶段——龙头房企正在形成头部优势，未来龙头会占据越来越大的市场份额和利润空间。那么，群雄逐鹿下半场，究竟谁能胜出？

　　 这一问题上，业内人士认为，盈利增长与房企销售能力有着密切关系。

　　 以万科A为例，公司上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.47%。

　　 此外，碧桂园上半年实现营业收入777.38亿元，同比增长35.52%；实现归属母公司股东的净利润75.01亿元，同比增长39.18%。龙湖地产上半年实现营业收入185.94亿元，同比增长1.23%；实现归属母公司股东的净利润44.05亿元，同比增长18.08%。

　　 在强调资金使用效率的宏观环境下，房企销售规模越大，往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率，这使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。

　　 另外，房企到位资金回落，或将成为限制房企扩大投资从而影响利润的又一大掣肘。

　　 2017 年1-7 月，房地产开发企业到位资金同比增速为9.7%，较1-6 月回落1.5 个百分点，其中，个人按揭贷款累计同比增速4.1%，较1-6月下降2.6个百分点定金及预收款累计同比增速为20.7%，较1-6月下降2个百分点，房企到位资金增速呈现显著回落态势。

　　 专家指出，目前国内房地产企业高周转模式仍将持续，但未来比拼成长质量的业务也是房企的竞争关键之一。

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