长沙即将试点“熔断+摇号”土地新政，抑制楼市炒作

发布日期：2017-08-28来源：网络来源编辑：靳明伟

[摘要]

　　 “面粉贵过面包”是导致房价上涨的重要原因之一。记者今日从市国土资源局了解到，为贯彻落实中央关于住房居住属性定位精神，抑制土地交易市场过度炒作，稳定房地产市场预期，保持长沙市房地产市场平稳健康发展，《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》（简称《操作规则》）近日通过市政府常务会议审议通过，将于近日正式开始实施。 根据《操作规则》，今后长沙在住宅用地拍卖过程中，将先设定住宅销售限价，然后根据住宅销售价与住宅综合开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合确定土地交易最高限价；当竞价达到最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

　　 0731地产研究院权威解读：

　　 “限价+熔断”两面夹击

　　 操作规则设定住宅销售限价，并将此价格作为出让条件写入土地出让合同，且土地交易最高限价不得高于挂牌起始价的150%，超过150%熔断机制启动。“限价+熔断”可谓绝配组合拳，限交易最高价能抑制土地价格持续上涨，让高溢价土地无所遁形，从源头上阻止了商品房价格的上涨；而将住宅销售价写入土地出让合同则是先发制人，预先给定开发商的价格预期，进而促使开发商基于开发利润理性拿地。尤其是与之前的人才新政相呼应，对于大部分毕业两年内的本科以上的对房价望而止步的青年来说，这是一场“及时雨”。

　　 “摇号+加价限制”具体操作细致

　　 此次新政不仅仅是打出了熔断和摇号的旗号，更规定了具体的可操作规则，可谓干货满满。摇号保障了竞买人的公平，给大家体现公平正义的土地市场，而加价受限则给竞买过程降温，让疯狂的土地投机行为冷静下来，限制住宅土地价格的进一步上涨，保障住宅市场的居住本性不被掩盖。

　　 “消除灰色区间”禁关联围号

　　 不允许与同一公司有关联企业参加土地竞买、土地竞得人在取得土地后不得再调整规划。一方面避免了多家关联企业围号导致的结果有失公允，另一方面直接杜绝了拿地后更改土地用途的可能性，保障了住宅用地不被挪为他用，给市场足够的刚需住宅用地供应。

　　 总之，此次土地新政体现了政府调控房地产市场的决心，我们也期待届时有更多的刚需住宅用地供应，让刚需住宅的上涨过快的房价降下来。

　　 措施：竞价达到最高限价时改为摇号产生竞得者

　　 《操作规则》规定，实行“限房价、竞地价”的仅适用于市土地管理委员会确定的住宅用地试点地块。市国土资源局和湘江新区国土规划局委托土地评估公司对挂牌宗地的房屋销售价格进行评估，确定拟挂牌宗地房屋销售价格并送发改委审核；市住建委对项目自持比例、采取装配式建筑的比例和预制装配率以及是否需精装修提出具体要求，提交土委会审定。

　　 根据《操作规则》，试点地块将采取限价“熔断”机制，即市国土部门将分别根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价。试点土地拍卖时，当宗地竞价未达到最高限价，最高报价人即为土地竞得人；当竞价达到最高限价时，如无人选择参加现场摇号,则此宗地由报价达到最高限价的竞买人竞得；当竞价达到最高限价时，如仅有一个竞买人选择参加现场摇号，则此宗地由该竞买人竞得；当竞价达到最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

　　 《操作规则》对网上挂牌期和竞价期报价规则也进行了一定调整，首先将把住宅销售价写入挂牌公告并公示，将土地交易最高限价设入挂牌交易系统。如交易起始价与最高限价相同，在挂牌截止后只有一个竞买人报价的，则该宗土地以起始价成交；如有两个以上竞买人报价并申请参加摇号的，挂牌截止后，在规定时间完成资格审查，可参加现场摇号，确定竞得人。

　　 《操作规则》规定，竞买人在网上挂牌期间，只能进行一次有效报价，且报价不得超过一个加价幅度，第一个报价的竞买人只能按起始价报价。竞买人在网上竞价期报价每次只能增加一个加价幅度。竞买人在网上挂牌期必须进行一次有效报价才具备竞价和申请摇号资格。如在网上挂牌期间有效报价已达到最高限价，未取得有效报价的竞买人可在挂牌截止前以最高限价作为有效报价申请摇号资格。

　　 目的：表明调控决心，保障刚需市场

　　 市国土资源局相关负责人告诉记者，《操作规则》的出台表明长沙市委、市政府对房价调控的决心。通过采取“限房价+竞地价+摇号”的土地交易新规则，政府将部分土地收益让利于民，并要求土地竞买人取得土地后，开发建设的住宅商品房只能按政府限定房价销售。“政府通过房屋限价销售调控住宅商品房市场，从而稳定购房者预期，抑制房地产市场炒作。”该负责人说。

　　 “避免再拍高价地，稳定楼市和房价，能更好地保护刚需。”上述负责人表示，按照长沙市房地产市场精准调控的要求，对住宅商品房进行分类调控，将住宅房屋销售市场分为高端改善型、中端刚需型、低端保障型。《操作规则》主要针对长沙中端住宅商品房刚需市场，通过限定住宅销售价和土地最高拍卖价，保障刚需住宅商品房有充足土地供应，确保刚需购房者有房可买，也买得起房；高端改善型住宅商品房则根据市场需求，尊重市场规律，土地由市场自由竞价，政府通过财税政策进行调节；低端保障型住宅主要通过廉租房等保障性住房政策解决。

　　 限制：不允许与同一公司有关联企业参加竞买

　　 市国土资源局相关负责人介绍，接下来将按照边试边完善原则，先选取一定数量的纯住宅用地按《操作规则》挂牌出让。

　　 记者了解到，试点地块房屋销售价格由发改部门根据长沙市内五区2016年10月份房屋销售均价和现时房屋销售价综合确定，确保房屋销售价保持在合理区间。住建部门根据试点地块测算住宅商品房开发成本（含一定利润）。国土部门根据房屋销售价与开发成本确定土地竞拍最高限价。公共资源交易中心负责组织土地网上挂牌出让，如有两个以上竞买人报价达到土地最高限价则转为现场摇号确定土地竞得者，为限制一个竞买人同时组织多家关联企业围号，在竞买人资格审查时，除加强竞买保证金审查外，不允许与同一公司有关联企业参加土地竞买。

　　 为保证项目开发品质，土地竞得人在取得土地后将不能再调整规划，必须严格按照城市规划开发建设，城乡规划部门在项目规划方案审批时要加强监督指导，确保项目具有与房价地价相匹配的品质和基础配套设施。住建部门按规定确定刚需住房的户型和面积及开发商自持比例，提出住宅精装修要求和装配式建筑比例，同时加强项目建设质量监管，确保限价房质量。

　　 为保障房屋销售价格，土地挂牌前，在挂牌公告中明确房屋销售价格，土地竞买人取得土地后，国土部门将房屋销售价格作为出让条件写入土地出让合同；项目建成后，由住建部门根据土地出让合同约定的销售价格办理房屋销售审批，相关部门按有关规定核定购房者资格。

　　 “开展‘限房价+竞地价+摇号’的试点，是近期加强长沙房地产市场调控的需要，今后将根据长沙房地产市场态势，视情况确定土地挂牌交易方式。”市国土资源局相关负责人说。

　　 长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）

　　 根据住房和城乡建设部国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）和《长沙市网上挂牌出让国有建设用地使用权规则》（长政发〔2013〕21号）文件要求，结合我市实际，制定本补充规则。

　　 一、适用范围

　　 本办法仅适用于市土地管理委员会确定的住宅用地“限房价、竞地价”试点地块。

　　 二、设定住宅销售价格

　　 市国土资源局和湘江新区国土规划局委托土地评估公司对挂牌宗地的房屋销售价格进行评估，确定拟挂牌宗地房屋销售价格并送发改委审核，报市土委会审定。

　　 三、设定开发方式

　　 市住建委对项目自持比例、采取装配式建筑的比例和预制装配率以及是否需精装修提出具体要求，提交土委会审定。

　　 四、设定挂牌出让宗地交易最高限价

　　 市国土资源局和湘江新区国土规划局分别根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价，报市土委会审定。

　　 五、调整网上挂牌期和竞价期报价规则

　　 1、将住宅销售价写入挂牌公告并公示，将土地交易最高限价设入挂牌交易系统。

　　 2、如交易起始价与最高限价相同，在挂牌截止后只有一个竞买人报价的，则该宗土地以起始价成交；如有两个以上竞买人报价并申请参加摇号的，挂牌截止后，在规定时间完成资格审查，可参加现场摇号，确定竞得人。

　　 3、竞买人在网上挂牌期间，只能进行一次有效报价，且报价不得超过一个加价幅度，第一个报价的竞买人只能按起始价报价。

　　 4、竞买人在网上竞价期报价每次只能增加一个加价幅度。

　　 5、竞买人在网上挂牌期必须进行一次有效报价才具备竞价和申请摇号资格。

　　 6、如在网上挂牌期间有效报价已达到最高限价，未取得有效报价的竞买人可在挂牌截止前以最高限价作为有效报价申请摇号资格。

　　 六、调整竞得人确认方式

　　 1、当宗地竞价未达到最高限价，最高报价人即为土地竞得人。

　　 2、当竞价达到最高限价时，如无人选择参加现场摇号,则此宗地由报价达到最高限价的竞买人竞得。

　　 3、当竞价达到最高限价时，如仅有一个竞买人选择参加现场摇号，则此宗地由该竞买人竞得。

　　 4、当竞价达到最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

　　 七、其他规定

　　 1、土地竞得人在取得土地后不得再调整规划，必须严格按照土地出让合同约定的土地利用条件进行开发建设。

　　 2、市住建委要加强项目建设管理，对装配式住宅和精装修严格把关，确保项目质量。

　　 3、房屋建成后，住宅销售由市住建委根据土地出让合同约定的住宅销售价办理销售审批。

　　4、本试点操作规则（试行）未规定的，按照《长沙市网上挂牌出让国有建设用地使用权规则》规定执行。

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